Hypotéky: Neplaťte ani euro navyše, ušetrite čas

Chystáte sa žiadať o hypotekárny úver? Na návštevu banky sa pripravte dopredu. Vyhnete sa tak sklamaniu z možného odmietnutia žiadosti.

, 14.06.2021 08:00
notebook, kalkulačka Foto:
Nižšie mesačné splátky neznamenajú najvýhodnejšiu hypotéku. Kľúčovým číslom je RPMN - ročná percentuálna miera nákladov. Čím je nižšia, tým lepšie.

Bez úveru na bývanie sa väčšina ľudí k vlastnej nehnuteľnosti nedostane. Mnohí si však predtým ako vôbec o hypotéku požiadajú, nepreveria potrebné náležitosti a banka im pôžičku zamietne, prípadne získajú nevýhodný úver. Slováci sa často hrnú do úveru na bývanie nepripravení. Až dvom tretinám ľudí chýba finančná rezerva, majú nestabilný príjem alebo splácajú iné úvery, ktoré im znemožnia cestu k hypotéke, ukázal prieskum FinGO.sk.

Ako na prvú hypotéku radí v relácii Ide o peniaze Zuzana Šimonová, analytička spoločnosti Swiss Life Select Slovensko. Odvysielané 9. 6. 2021.

„Najväčšie percento maklérov (65 %) sa stretáva s tým, že klienti podceňujú finančnú prípravu na hypotekárny záväzok, nemajú vytvorenú dostatočnú finančnú rezervu, splácajú aj iné úvery, ktoré im môžu znemožniť čerpanie úveru, alebo majú nestabilný príjem, ktorý im tiež môže skrížiť cestu k hypotéke,“ hovorí riaditeľka pre úvery Eva Šablová.

Väčšina ľudí nemá k dispozícii dostatočnú hotovosť na vlastné bývanie – hypotéka je preto vhodným riešením. "Zvážte požadovanú výšku úveru s ohľadom na svoju finančnú situáciu tak, aby ste vedeli hypotéku bez problémov splácať aj v budúcnosti. Nezabúdajte, že náklady na splátky úverov by nemali presahovať 30 % z vášho príjmu. Vzhľadom na aktuálne platné legislatívne obmedzenia týkajúce sa výšky hypotéky, mali by ste mať na kúpu našetrené aj vlastné prostriedky – minimálne 10 % z kúpnej ceny, „ upozorňuje Domnik Míša z VÚB banky.

„Pri vybavovaní hypotéky myslite aj na finančnú rezervu, ktorá by vám mala pokryť dočasné výpadky príjmu v prípade nepredvídaných udalostí. Riešením je jednoduché zriadenie poistenia úveru v rámci zmluvy. Vaša rezerva by mala byť vo výške minimálne troch mesačných splátok alebo mesačného príjmu. Vyhnete sa tak problémom so splácaním úveru,“ dodáva Míša.

„Namodelujte si sami, koľko vám banka požičia, alebo sa poraďte s poradcom v banke. Najdôležitejšie je si rozmyslieť, koľko reálne potrebujete a za ako dlho viete úver splatiť. Ak si nepožičiavate vysokú sumu ale napr. len 20 000 eur na rekonštrukciu, splácajte kratšie ako 30 rokov, aby ste úver zbytočne nepreplatili,“ radí Marta Cesnaková zo Slovenskej sporiteľne.

Zuzana Šimonová, Ide o peniaze Čítajte viac Prvá hypotéka: Podľa čoho si vybrať banku, dĺžku splácania a fixáciu

Druhou najčastejšou chybou (59 %) je to, že klient automaticky najskôr požiada o hypotéku vo svojej banke, pritom to nemusí byť preňho to najvýhodnejšie riešenie. „Ak mu jeho banka úver neschváli, automaticky sa dostáva do úverového registra," upozorňuje odborníčka.

Až 6 z 10 ľudí sa zároveň dá zlákať na reklamu a propagované top úroky na hypotékach, ktoré však v skutočnosti nedostanú alebo sú podmienené uzavretím ďalších služieb. Môže to byť povinné otvorenie účtu alebo poistenie úveru v banke. Tieto služby však tvoria pre klienta ďalšie náklady.

„Ľudia si to často neuvedomujú, no zakúpením ďalších služieb za svoj úver zaplatia v konečnom dôsledku viac, ako keby si zobrali hypotéku s vyšším úrokom, ale bez dodatočných podmienok," vysvetľuje Šablová.

Podľa prieskumu 39 % ľudí najskôr hľadá nehnuteľnosť a až potom sa zaujíma o svoje možnosti úverovania. Čiže až keď nájdu vhodný byt či dom, začnú preverovať, či im banka dokáže poskytnúť úver a v akej výške. „Je naozaj dobré, ak si ľudia vopred preveria, kde sú ich finančné limity. Aby si rezervovali takú nehnuteľnosť, ktorú si môžu finančne dovoliť, respektíve na kúpu ktorej im banka bude schopná požičať," opisuje odborníčka na úvery.

Pri opačnom scenári by ste mohli zbytočne uhradiť rezervačný poplatok za nehnuteľnosť, ktorú si napokon nekúpite a prídete tak o tisícky eur. Žiaľ, aj také situácie sa stávajú. Častým problémom aj to, že klienti bez pomoci makléra nemajú prehľad o úverových štandardoch v jednotlivých bankách. Preto si hypotéku sami nevyriešia napriek tomu, že iná banka by im ju vedela poskytnúť. „Zároveň 37 % ľudí nedokáže skoordinovať všetky potrebné kroky potrebné k úveru. To im spôsobuje časový stres a v najhoršom prípade aj znemožnenie čerpania úveru,” dodáva Šablová.

realitka, dom, model, kalkulačka Čítajte viac Celú hypotéku vám banka nedá. Čo robiť

Dôležitá je cena nehnuteľnosti

„Pred konečným rozhodnutím je dôležité okrem ceny nehnuteľnosti preveriť všetky dostupné informácie o kupovanej nehnuteľnosti, „upozorňuje Dominik Míša. Nájdete ich na liste vlastníctva k nehnuteľnosti a viete si ich pozrieť cez verejne dostupný portál https://www.katasterportal.sk/kapor/. Z právneho hľadiska je potrebné overiť, či nehnuteľnosť kupujete od skutočného majiteľa, či je nehnuteľnosť bez tiarch, bremien a iných obmedzení. Ak sa rozhodujete o kúpe rodinného domu, je potrebné zistiť aj informácie o pozemku. Či je k nehnuteľnosti zabezpečený prístup (prístupová cesta), prípadne či v rámci pozemku nevedú v nejakej časti siete, ktoré vás môžu do budúcnosti obmedzovať. "Rovnako odporúčame zaujímať sa aj o lokalitu, občiansku vybavenosť a jej dostupnosť, možnosti parkovania, prípadne pripravované zmeny v okolí nehnuteľnosti. Všetky uvedené faktory budú mať do budúcna vplyv nielen kvalitu bývania, ale aj na hodnotu nehnuteľnosti,“ radí Míša.

Úverová história

Podľa Zuzany Ďuďákovej z UniCredit bank býva častým problémom úverová história žiadateľov. V prípade, že niekto mal doteraz len spotrebný úver a splátky tohto úveru splácal s omeškaním, pri žiadosti o poskytnutie hypotéky môže mať problém pri jej schvaľovaní. „Evidujeme aj situácie, že ľudia v poslednom období poznačenom pandémiou koronavírusu mali väčšie výkyvy v mesačných príjmoch, čo sa podpísalo na výške ich priemerného mesačného príjmu za dlhšie obdobie, čo môže mať vplyv na výšku hypotéky. Banka pri posudzovaní úveru musí vychádzať minimálne z príjmu dosahovaného aspoň za posledných šesť mesiacov a viac,“ podotýka Ďuďáková.

Ak klient kupuje nehnuteľnosť, je dobré konzultovať návrh kúpnej zmluvy s bankou, ktorá ho upozorní na potrebné úpravy, aby bol úver bez problémov čerpaný. Napríklad ak je kúpna cena 100 000 eur a ako zabezpečenie hypotéky bude slúžiť práve kupovaná nehnuteľnosť, ku ktorej je znalecký posudok na jej hodnotu vo výške 120 000 eur, tak je potrebné počítať s tým, že banka uzná hodnotu kupovanej nehnuteľnosti 100 000 eur a hypotéku vám dá do 80–90 % z kúpnej ceny. Platí, že z dvoch hodnôt sa berie do úvahy nižšia suma.

bývanie, stavba, hypotéka, Čítajte viac Pre väčšinu ľudí je pri hypotéke hlavný úrok. Najvýhodnejší úver to ale nezaručuje

Ako zabezpečenie hypotéky banka uzná len takú nehnuteľnosť, ktorá na liste vlastníctva nemá žiadne záložné právo pre inú spoločnosť či fyzickú osobu ani záložné právo pre inú banku, okrem situácie, že by sa práve poskytnutím hypotéky takéto záložné právo splatilo. Tiež platí, že na zakladanej nehnuteľnosti nesmie byť vecné bremeno spočívajúce v práve doživotného užívania nejakou osobou, žiadne exekúcie či poznámky o začatí súdneho sporu. Pri rodinných domoch a pozemkoch musí byť pre vlastníka právne zabezpečený prístup k nehnuteľnosti z verejnej komunikácie, a ak taký nie je, je potrebné preukázať že vlastník nadobudne aj spoluvlastnícky podiel na prístupovej ceste alebo bude zriadené vecné bremeno spočívajúce v práve užívať takúto prístupovú cestu.

Pozor si treba dať aj na doklady. „Pri prijímaní žiadosti o hypotekárny úver sa najčastejšie stretávame s nekompletnými alebo nesprávnymi dokladmi,“ hovorí Zuzana Žiaranová z Tatra banky.

Aké chyby robia ľudia pri vybavovaní úveru:

  • výber nehnuteľnosti a zloženie rezervačnej zálohy predtým, ako je posúdená kredibilita, resp. priechodnosť klienta v banke
  • krátke lehoty v kúpnych zmluvách
  • nevysporiadané vlastnícke práva, ťarchy na nehnuteľnosti pred podaním žiadosti o hypotéku
  • analýza svojich záväzkov (niekedy nemajú prehľad, v ktorej inštitúcii koľko platia, že sú vlastníci kreditných kariet a prípadne čerpajú povolené prečerpanie)
  • súčasná situácia vyžaduje vlastné zdroje klienta, klient do hypotéky by mal vstupovať už s nejakou finančnou úsporou 10–20 %
  • účet a hypotéka by mali byť v rovnakej banke, kvôli splácaniu (inkasovaniu mesačnej splátky) nevzniká tak negatívny záznam v úverovom registri.
  • nedorozumenia vnímame aj pri servisingových aktivitách, napr. pri mimoriadnych splátkach, ktoré chcú klienti realizovať bez poplatku, ale na to je stanovená buď legislatíva, alebo konkrétna podmienka v zmluve, ktorú si zväčša nečítajú alebo nepochopia a premeškajú lehoty a podobne.
  • pri podaní žiadosti skôr ide o nedorozumenia pri predkladaní potrebných dokladov, napr. pri kúpnej zmluve, ktorá nie je úplná / resp. nepresná, ale niekedy aj pri bežnej identifikácii, aktualizácii údajov… a pod.
  • často je pre klientov dôležitejšia pri cene úveru výška splátky ako celkové preplatenie počas lehoty splatnosti.

© AUTORSKÉ PRÁVA VYHRADENÉ

Čítajte Pravdu bez reklamy

Svižnejší web a články bez rušenia. Žiadne reklamy iba za 1,50 € mesačne.

Pravda bez reklamy
debata chyba
Viac na túto tému: #hypotéky. poskytnutie hypotéky #hypotéka #financie