Odstúpenie je možné v prípadoch ustanovených zákonom a v prípadoch dohodnutých zmluvnými stranami (aj nad rámec zákona). V zmysle všeobecných ustanovení Občianskeho zákonníka je to tak vtedy, ak zmluva bola uzavretá v tiesni za nápadne nevýhodných podmienok. Odstúpiť možno len od zmluvy, ktorá bola uzavretá platne. Účastníci zmluvných vzťahov si môžu dohodnúť v zmluve rôzne dôvody odstúpenia, ktoré môžu byť aj nad rámec zákona. Tieto dôvody by ale nemali byť v rozpore so zákonom ani s dobrými mravmi, inak by ich súd v prípadnom spore neuznal za platné.
Zákonné dôvody
Zákonný dôvod na odstúpenie od zmluvy je tieseň a nápadne nevýhodné podmienky, pričom oba predpoklady musia byť splnené súčasne, neexistuje možnosť odstupovania od zmluvy len v prípade jej uzatvorenia za nevýhodných podmienok. Tiesňou sa rozumie stav, keď vôľa konajúceho uzatvoriť zmluvu nebola vytvorená celkom slobodne, ale pod vplyvom vonkajšieho tlaku – nie však pod vplyvom fyzického donútenia ani bezprávnej vyhrážky (tieto skutočnosti spôsobujú absolútnu neplatnosť úkonu). Tieseň je možné vymedziť ako hospodársky alebo sociálny stav osoby, ktorý na ňu dolieha takým spôsobom a tak naliehavo, že v dôsledku tohto stavu urobí právny úkon aj za nápadne nevýhodných podmienok, je možné uviesť, že ak by takejto okolnosti nebolo, tak by úkon konajúca osoba neurobila.
Čítajte viac Ako nenaletieť pri predaji bytu
Nevýhodné podmienky
Druhým predpokladom sú nápadne nevýhodné podmienky, o ktorých je možné hovoriť vtedy, ak ide o evidentný nepomer vzájomne poskytnutých plnení alebo o očividnú nevýhodnosť niektorých iných dohodnutých podmienok. Uvedené je však vždy potrebné posudzovať vzhľadom na konkrétny prípad, takisto vzhľadom na zásadu dobrých mravov, preukazovať okolnosti tiesne a nápadne nevýhodných podmienok, pričom nie je možné zovšeobecniť, že napríklad predaj nehnuteľnosti „pod cenu“ spĺňa podmienku tiesne a nápadne nevýhodných podmienok a je dôvodom na odstupovanie od zmluvy. Dôvod tiesne a nápadne nevýhodných podmienok je dôvodom na odstúpenie len v občianskom práve, v obchodnom práve uvedené nie je vôbec možné, a to práve z dôvodu nezneužívania tohto inštitútu a nežiaducej právnej neistoty.
Odstúpenie od kúpnej zmluvy pre vady nehnuteľnosti
Občiansky zákonník stanovuje, že ak dodatočne vyjde najavo vada, na ktorú predávajúci kupujúceho neupozornil, má kupujúci právo na primeranú zľavu z dojednanej ceny zodpovedajúcej povahe a rozsahu vady. Ak však ide o vadu, ktorá robí vec neupotrebiteľnou, má tiež právo od zmluvy odstúpiť. Vada, ktorá vyjde najavo až dodatočne, je vada, ktorá bola pri predaji nepoznateľná, ale v čase predaja existovala. Právo na odstúpenie od zmluvy si možno uplatniť súdnou cestou jednostranným právnym úkonom napríklad vo forme listu doručenému ostatným účastníkom zmluvy.