Zmluva o prevode poľnohospodárskeho pozemku je klasická kúpna zmluva používaná pri prevode vlastníctva nehnuteľnosti. V prípade zmluvy o prevode poľnohospodárskeho pozemku platí režim rovnaký ako pri každej zmluve. Zrušiť alebo odstúpiť od nej možno, ak je to v nej dohodnuté alebo ak tak stanoví zákon.
Akú pôdu nemôžete predať
Zákaz drobenia sa podľa zákona vzťahuje na lesné a poľnohospodárske pozemky v extraviláne (mimo zastavaného územia obce).
Pri poľnohospodárskych pozemkoch nemôže vzniknúť rozdelením jestvujúcich pozemkov pozemok menší ako 2 000 m2 (pri lesných pozemkoch je to 5 000 m2).
Výnimka zo zákazu drobenia sa vzťahuje na prípady, ak:
a) sa pozemok rozdeľuje na účely výstavby alebo na iné účely, na ktoré by ho bolo možné vyvlastniť, alebo sa pozemok rozdeľuje podľa projektu pozemkových úprav
b) ide o bezplatný prevod alebo prechod pozemkov podľa osobitného predpisu
c) sa odčleňuje časť pozemku od pozemku, a táto časť sa pričleňuje k susednému pozemku, pričom sa nevytvára samostatný nový pozemok.
d) ide o pozemok, na ktorom sa majú zriadiť záhrady.
Čítajte viac 10 vecí, ktoré potrebujete vedieť o spoluvlastníctve
Cena pôdy
Legislatíva neustanovuje žiaden jednotný cenový predpis, ktorý by stanovil výšku ceny poľnohospodárskej pôdy. Existuje ale viacero právnych predpisov, ktoré stanovujú cenu pôdy v závislosti od účelu, na ktorý sa cena zisťuje (prevod vlastníctva poľnohospodárskej pôdy, na daňové účely, určenie výšky nájomného, cena pri znaleckom posudku pri žiadosti o úver…)
Pri prevode vlastníctva pôdy medzi fyzickými a právnickými osobami sa zmluvné strany nemusia držať žiadneho konkrétneho právneho predpisu, čo sa ceny týka. Platí cena, na ktorej sa vzájomne dohodnú zmluvné strany, a dohodnutá cena nepodlieha žiadnym zákonným obmedzeniam, a je nezávislá od hodnoty poľnohospodárskeho pozemku vypočítaného či už podľa znaleckého posudku, alebo podľa iných existujúcich právnych predpisov.
Trhové ceny poľnohospodárskej pôdy pri kúpe a predaji medzi fyzickými a právnickými osobami ovplyvňujú najmä:
- dopyt a ponuka v danej lokalite, kde sa pozemky nachádzajú
- kvalita pozemkov
- druh pozemkov (orná pôda, vinice, trvalé trávne porasty, ovocné sady, záhrady, chmeľnice)
- prístup a tvar pozemkov
- poloha pozemku voči obci
- atraktívnosť lokality
- chránené územia
- poloha pozemkov v rámci okresu
- prístup k pozemku
- infraštruktúra
- produkčná schopnosť – bonita pôdy (vplýva vo veľkej miere aj na podmienky nájomnej zmluvy).
Úradná cena poľnohospodárskej pôdy slúži najmä pre vyjadrenie hodnoty ornej pôdy za účelom určenia výšky dane z nehnuteľností. Zákon ovplyvňujú skutočnosti ako atraktivita pozemku, poloha, blízkosť infraštruktúry však nerieši. Úradnú cenu je možné ovplyvniť s použitím koeficientov, ktoré sú uvedené vo Vyhláške č. 492/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku a v znení neskorších predpisov.
Bc. Dáša Vlková, RSc, Slovenská realitná akadémia.
Otázky a odpovede o predaji podielu
Možno sa na zrušení spoluvlastníctva dohodnúť?
Podieloví spoluvlastníci sa môžu kedykoľvek v priebehu trvania spoluvlastníckeho vzťahu dohodnúť o jeho zrušení a následnom vysporiadaní. Právny poriadok tento spôsob zrušenia navyše uprednostňuje pred zrušením podielového spoluvlastníctva súdnym rozhodnutím. Dohoda o zrušení spoluvlastníctva by mala upraviť všetky vzájomné práva, povinnosti a nároky, a to najmä, akým spôsobom sa podielové spoluvlastníctvo ruší a akým spôsobom sa majetok vysporiadava. Okrem toho, dohoda, predmetom ktorej je nehnuteľnosť, musí spĺňať všetky zákonnom stanovené náležitosti, musí byť vyhotovená v písomnej forme a zavkladovaná na katastri.
Čítajte viac Ako sa ruší spoluvlastníctvo + vzor zmluvy
Ako sa postupuje, keď sa spoluvlastníci nedokážu dohodnúť?
Ak sa spoluvlastníkom nepodarí dospieť k dohode o zrušení a vysporiadaní spoluvlastníckeho práva, rozhodne na návrh ktoréhokoľvek z nich súd. Súd v tomto prípade môže rozhodnúť o niektorom z týchto vysporiadaní:
a) rozdelenie veci: ak ide o deliteľnú vec, ktorej rozdelenie je dobre možné a ak naďalej môže plniť svoj účel (zákonom stanovená výnimka platí pri delení poľnohospodárskych a lesných pozemkov v extraviláne).
b) prikázanie jednému alebo viacerým spoluvlastníkom za primeranú náhradu – ak rozdelenie veci nie je dobre možné. Komu bude vec prikázaná, závisí od rozhodnutia súdu, pričom veľkosť podielu nebýva vždy kľúčovým kritériom pre posúdenie, kto nadobudne vec do svojho výlučného vlastníctva.
c) predaj tretej osobe a rozdelenie výťažku podľa veľkostí spoluvlastníckych podielov – ak žiadny so spoluvlastníkov nemá záujem vec vlastniť.
Musí spoluvlastník, ktorý chce svoj podiel predať, ho najprv ponúknuť ostatným spoluvlastníkom?
Ak chce niektorý zo spoluvlastníkov nehnuteľnosti podiel predať, je povinný ponúknuť ho ostatným spoluvlastníkom. Ponuka musí byť písomná. Ak nie je dohodnutá doba, dokedy sa má predaj uskutočniť, platí zákonná dvojmesačná lehota a oprávnený, ktorému bol spoluvlastnícky podiel ponúknutý, musí kúpnu cenu vyplatiť do tejto lehoty. Kúpna cena musí byť taká istá, aká je ponúknutá za spoluvlastnícky podiel treťou osobou. Ak nemôže túto podmienku splniť ani po stanovení odhadnej ceny, jeho predkupné právo zaniká. Takúto ponuku nemusí urobiť iba vtedy, ak ide o prevod spoluvlastníckeho podielu blízkej osobe.
Čo sa považuje za porušenie predkupného práva?
Za porušenie tohto práva možno počítať, ak predávajúci nevyčká na uplynutie dvojmesačnej lehoty a prevedie spoluvlastnícky podiel na nehnuteľnosti na tretiu osobu, poruší tým predkupné právo oprávnenej osoby. Oprávnený sa vtedy môže domáhať na súde neplatnosti takejto zmluvy v trojročnej premlčacej lehote a v prípade, že preukáže svoj nárok, súd vyhlási prevod spoluvlastníckeho podielu za neplatný. Na tento právny úkon sa bude pozerať tak, ako keby nevznikol. Možnosťou je aj domáhať sa žalobou na súde toho, aby nadobúdateľ previedol predmetný podiel na nehnuteľnosti na oprávneného za totožných podmienok, za akých podiel kúpil.