Od podpísanej kúpnej zmluvy je možné odstúpiť podľa § 48 ods. 1 Občianskeho zákonníka, a to zo zákonných dôvodov alebo ak to je medzi účastníkmi zmluvy dohodnuté. Dôvodom na odstúpenie od kúpnej zmluvy môže byť jej uzavretie v tiesni za nápadne nevýhodných podmienok, omeškanie dlžníka so splnením dlhu (kupujúceho so zaplatením kúpnej ceny) alebo poskytnutie chybného plnenia (prevádzaná nehnuteľnosť má fyzické/právne chyby).
Ako a kedy je možné odstúpiť od zmluvy
- Odstúpenie od zmluvy je jednostranný adresovaný právny úkon. Nakoľko kúpna zmluva o prevode nehnuteľnosti musí byť písomná, aj odstúpenie od takejto zmluvy musí byť písomné. Platným odstúpením od zmluvy dochádza k zrušeniu zmluvy priamo zo zákona. V praxi teda napr. predávajúci oznámi listom adresovaným kupujúcemu, že odstupuje od predmetnej kúpnej zmluvy.
- Z hľadiska platnosti kúpnej zmluvy nie je rozhodujúce, aké výrazové prostriedky účastník zmluvy pri uplatnení tohto práva použil (napr. „zrušujem zmluvu“, alebo „stornujem zmluvu“), ak je vôľa konajúceho nespochybniteľná. Na preukázanie doručenia odstúpenia od zmluvy však odporúča advokátska kancelária Lansky, Ganzger & Partner Rechtsanwälte presne identifikovať kúpnu zmluvu tak, aby nemohla byť zameniteľná s prípadnou inou zmluvou, ako aj vyjadriť jasný prejav vôle. Rovnako odporúča adresovať takýto list doporučene s doručenkou do vlastných rúk pre prípadné neskoršie dokazovanie pred súdom.
Čítajte viac Darovaciu zmluvu zrušiť môžete. Aj tú s vecným bremenom v podobe dožitia darcu v darovanom dome
- Právo na odstúpenie od zmluvy si možno uplatniť jednostranným právnym úkonom napríklad vo forme listu doručenému ostatným účastníkom zmluvy. V liste treba oznámiť, že odstupujete od kúpnej zmluvy z dôvodov, že ste ju uzavreli napríklad v tiesni za nápadne nevýhodných podmienok. Odstúpenie sa stane účinným, len čo prejav o odstúpení dôjde druhému účastníkovi. Právo na odstúpenie od zmluvy treba uplatniť v trojročnej premlčacej dobe, ktorá začína plynúť od uzavretia zmluvy. Pri zrušení zmluvy je potom každý z účastníkov povinný vrátiť druhému všetko, čo podľa nej dostal. Platné odstúpenie od zmluvy zaväzuje zmluvné strany vrátiť si naspäť všetko, čo si podľa zrušenej zmluvy odovzdali. Prevodca je teda povinný vydať nadobúdateľovi zaplatenú kúpnu cenu a nadobúdateľ prevodcovi vlastnícke právo k nehnuteľnosti, a to vo forme vkladu do katastra nehnuteľností. V prípade nesplnenia týchto povinností je možné domáhať sa ochrany na súde.
V akom prípade možno odstúpiť od zmluvy
- Podmienkou odstúpenia od zmluvy je existencia niektorého z právnych dôvodov uvedených v Občianskom zákonníku, prípadne v inom zákone alebo zmluvné dojednanie vyhradené v kúpnej zmluve jednej, prípadne obom stranám. Právo odstúpiť od zmluvy je subjektívnym právom účastníka zmluvy.
- Odstúpenie od zmluvy sa ako jednostranný adresovaný právny úkon stáva perfektným už tým, že dôjde do dispozície (sféry) adresáta (napr. list predávajúceho o odstúpení od zmluvy bol doručený kupujúcemu). K perfektnosti odstúpenia teda nie je potrebný ani súhlas adresáta (druhej zmluvnej strany), ani rozhodnutie súdu.
- To však v praxi neznamená, že prípad nakoniec neskončí na súde (napr. z dôvodu žaloby o vydanie bezdôvodného obohatenia, náhrady škody, prípadne iných peňažných nárokov, určovacej žaloby o vlastnícke právo k nehnuteľnosti, žaloby o vydanie/vypratanie nehnuteľnosti atď.).
- Právo odstúpiť od zmluvy sa premlčí vo všeobecnej 3-ročnej premlčacej dobe, ktorá plynie od momentu, keď sa právo mohlo vykonať po prvý raz (keď nastala právna skutočnosť odôvodňujúca jeho uplatnenie). V závislosti od dôvodu napríklad v prípade omeškania so zaplatením kúpnej ceny lehotu počítame od prvého dňa omeškania so zaplatením kúpnej ceny.
Čítajte viac Prenajímate byt alebo dom? Musíte zaplatiť daň
- Je potrebné rozlišovať medzi odstúpením od platnej zmluvy a situáciou, keď je zmluva neplatná. Odstúpiť sa totiž dá len od platnej zmluvy. Od neplatnej zmluvy sa nedá odstúpiť, keďže neplatná zmluva je právne neúčinná od počiatku, bez ohľadu na to, či ide o absolútnu alebo relatívnu neplatnosť. Inak povedané, na neplatnú zmluvu sa hľadí, ako keby vôbec nevznikla.
- Samozrejme, v prípade sporu eventuálnu platnosť alebo neplatnosť posúdi súd. O absolútnu neplatnosť právneho úkonu by išlo napr. v prípade, ak by kúpnu zmluvu podpísala osoba duševne nespôsobilá v čase podpisovania zmluvy; a o relatívnu neplatnosť, ak by kúpnu zmluvu podpísal len jeden z manželov bez súhlasu a vedomia druhého manžela, (za predpokladu, že takýto manžel sa dovolá relatívnej neplatnosti právneho úkonu v trojročnej lehote od podpisu zmluvy). Ak si účastník zmluvy nie je istý, či je zmluva platná alebo neplatná, je lepšie preventívne vykonať aj právny úkon „odstúpenia od zmluvy“ (zvlášť v komplikovaných prípadoch, ktoré definitívne posúdi až súd v niekoľkoročnom súdnom konaní).
Zdroj: advokátska kancelária Lansky, Ganzger & Partner Rechtsanwälte