Výdavky pri prenájme nehnuteľnosti zaradenej do obchodného majetku
Ak prenajímanú nehnuteľnosť daňovník zaradí do obchodného majetku, to znamená, že o tejto nehnuteľnosti bude účtovať ako o obchodnom majetku alebo bude nehnuteľnosť evidovať v evidencii hmotného majetku zaradeného v obchodnom majetku, môže si uplatniť v daňových výdavkoch
- výdavky na obstaranie prenajímanej nehnuteľnosti (formou odpisov),
- výdavky na technické zhodnotenie prenajímanej nehnuteľnosti (ustanoveným spôsobom),
- výdavky na opravy a udržiavanie prenajímanej nehnuteľnosti vrátane preddavkov do fondu prevádzky, opráv a údržby tvoreného podľa zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov,
- úroky z úverov a pôžičiek poskytnutých na obstaranie prenajímanej nehnuteľnosti zaplatených po zaradení nehnuteľnosti do obchodného majetku,
- výdavky za spotrebu energií (vody, plynu, tepla, elektrickej energie),
- daň z nehnuteľnosti, ktorú je prenajímateľ povinný platiť podľa zákona č. 582/2004 Z. z. o miestnych daniach a miestnom poplatku v znení neskorších predpisov,
- výdavky na poistenie prenajímanej nehnuteľnosti,
- výdavky za služby v prenajatej nehnuteľnosti, ako napr. osvetlenie spoločných priestorov bytového domu, upratovanie spoločných priestorov bytového domu, používanie a servis výťahu, používanie domovej práčovne, kontrola a čistenie komínov, čistenie žúmp, poplatky za TV a rozhlas vrátane koncesionárskych poplatkov, poplatky za pripojenie na internet, poplatky za povinnú správu bytového domu, službu vrátnika, recepcie, výdavky na strážnu službu, výdavky za odvoz smetí, okrem miestneho poplatku za odvoz komunálneho odpadu, ktorý platí fyzická osoba podľa zákona č. 582/2004 Z. z. o miestnych daniach a miestnom poplatku v znení neskorších predpisov.
Výdavky pri prenájme nehnuteľnosti nezaradenej do obchodného majetku
Ak prenajímanú nehnuteľnosť daňovník nezaradí do obchodného majetku, môže si do daňových výdavkov zahrnúť
- výdavky za spotrebu energií (vody, plynu, tepla, elektrickej energie),
- zaplatené preddavky do fondu prevádzky, opráv a údržby tvoreného podľa zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov,
- výdavky za služby v prenajatej nehnuteľnosti, ako napr. osvetlenie spoločných priestorov bytového domu, upratovanie spoločných priestorov bytového domu, používanie a servis výťahu, používanie domovej práčovne, kontrola a čistenie komínov, čistenie žúmp, poplatky za TV a rozhlas vrátane koncesionárskych poplatkov, poplatky za pripojenie na internet, poplatky za povinnú správu bytového domu, službu vrátnika, recepcie, výdavky na strážnu službu, výdavky za odvoz smetí, okrem miestneho poplatku za odvoz komunálneho odpadu, ktorý platí fyzická osoba podľa zákona č. 582/2004 Z. z. o miestnych daniach a miestnom poplatku v znení neskorších predpisov.
Nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov (BSM)
Ak prenajímaná nehnuteľnosť patrí do bezpodielového spoluvlastníctva manželov, dosiahnutý príjem z prenájmu tejto nehnuteľnosti si môžu manželia rozdeliť v takom pomere, aký si dohodnú. Rovnakým pomerom si rozdelia aj daňové výdavky súvisiace s prenajímaním nehnuteľnosti. Obidvaja manželia si môžu uplatniť oslobodenie príjmu z prenájmu nehnuteľnosti vo výške 500 eur.
Príklady
Príklad č. 1:
Manželia prenajímajú nehnuteľnosť, ktorú majú v bezpodielovom spoluvlastníctve. Obidvaja manželia sú poberatelia starobného dôchodku. V roku 2023 dosiahli len príjem z prenájmu nehnuteľnosti v sume 4 200 eur.
Manželia si príjem z prenájmu nehnuteľnosti rozdelia v rovnakom pomere, t. j. na každého pripadne príjem 2 100 eur. Každý z nich si môže uplatniť oslobodenie v sume 500 eur, t. j. zdaniteľný príjem každého z nich po odpočítaní 500 eur predstavuje 1 600 eur. Pretože v roku 2023 nedosiahli žiadne iné zdaniteľné príjmy (poberaný starobný dôchodok sa nepovažuje za zdaniteľný príjem), nevzniká ani jednému z nich povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmov. Ani u jedného z manželov zdaniteľný príjem dosiahnutý v roku 2023 nepresiahol sumu 2 461,41 eura.
Príklad č. 2:
Manželia prenajímali v roku 2023 byt, ktorý majú v bezpodielovom spoluvlastníctve. Príjem z prenájmu bytu dosiahli vo výške 2 800 eur. Manžel bol zamestnaný a manželka bola celý rok 2023 na rodičovskej dovolenke.
Manželia sa rozhodli príjem z prenájmu nehnuteľnosti rozdeliť na manželku vo výške 2 300 eur a na manžela vo výške 500 eur. Každý z nich si môže uplatniť oslobodenie v sume 500 eur. Manžel po uplatnení oslobodenia príjmov vo výške 500 eur nedosiahol žiadny zdaniteľný príjem z prenájmu nehnuteľnosti.
Manžel nemá povinnosť z dôvodu prenájmu nehnuteľnosti podávať daňové priznanie a môže sa rozhodnúť požiadať zamestnávateľa o vykonanie ročného zúčtovania príjmov zo závislej činnosti. Manželka príjem z prenájmu nehnuteľnosti pripadajúci na ňu po rozdelení vo výške 2 300 eur zníži o sumu oslobodených príjmov vo výške 500 eur. To znamená, že jej zdaniteľný príjem z prenájmu nehnuteľnosti za rok 2023 bol vo výške 1 800 eur (2 300 – 500).
Pretože v roku 2023 nedosiahla manželka iné zdaniteľné príjmy, nevzniká jej povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmov za rok 2023. Povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmov za rok 2023 vzniká fyzickej osobe v prípade, ak jej celkové zdaniteľné príjmy dosiahnuté v roku 2023 presiahli sumu 2 461,41 eura.
Príklad č. 3:
Manželia prenajímali v roku 2023 nehnuteľnosť patriacu do ich bezpodielového spoluvlastníctva, z čoho dosiahli príjem vo výške 7 440 eur. Daňové výdavky vynaložené v súvislosti s prenajímaním tejto nehnuteľnosti predstavujú sumu 3 840 eur. Manželia sa dohodli, že príjem z prenájmu nehnuteľnosti si rozdelia rovnakým dielom, každý v ½. Aké sumy príjmov a výdavkov uvedú v podanom daňovom priznaní k dani z príjmov za rok 2023?
Pretože každý z manželov si môže uplatniť oslobodenie príjmu z prenájmu nehnuteľnosti vo výške 500 eur, každý z manželov uvedie v podanom daňovom priznaní k dani z príjmov za rok 2023 príjem z prenájmu nehnuteľnosti vo výške 3 220 eur. Každý z manželov si uplatní daňové výdavky vo výške 1 670,40 eura (3 220 : 3 720 = 0,87 × 3 840 : 2)
Čítajte viac Kedy musíte zaplatiť daň z predaja nehnuteľnosti? Aký vplyv má dedenie, darovanie či spoluvlastníctvo? +príklady
Uplatnenie nezdaniteľnej časti základu dane na daňovníka
Ak daňovník dosiahol v zdaňovacom období len zdaniteľné príjmy z prenájmu nehnuteľností (t. j. len tzv. pasívne príjmy), nemôže si znížiť základ dane odpočítaním nezdaniteľnej časti základu dane na daňovníka alebo nezdaniteľnej časti základu dane na manžela/manželku.
Nezdaniteľnú časť základu dane na daňovníka je možné uplatniť a odpočítať len od tzv. aktívnych príjmov, t.¤j. príjmov zo závislej činnosti alebo príjmov z podnikania alebo príjmov z inej samostatnej zárobkovej činnosti.
Povinnosť registrácie
Ak daňovník prenajme na území SR nehnuteľnosť, resp. jej časť (okrem pozemku), a nie je registrovaný na miestne príslušnom daňovom úrade z titulu vykonávania podnikateľskej alebo inej samostatnej zárobkovej činnosti, vzniká mu povinnosť registrácie, a to v lehote do konca kalendárneho mesiaca po uplynutí mesiaca, v ktorom na území SR prenajal nehnuteľnosť.
Ak daňovník prenajme na území SR nehnuteľnosť, pričom už je registrovaný na miestne príslušnom daňovom úrade z titulu vykonávania podnikateľskej alebo inej samostatnej zárobkovej činnosti, nevzniká mu povinnosť registrácie ani povinnosť oznámiť túto skutočnosť správcovi dane.
Príklady:
Príklad č. 1: Vlastním trojizbový byt, v ktorom jednu izbu prenajímam študentom. Mám aj ja povinnosť zaregistrovať sa na daňovom úrade?
Registračná povinnosť sa vzťahuje aj na osoby, ktoré prenajímajú iba časť bytu, časť nebytového priestoru alebo časť nehnuteľnosti okrem pozemku.
Príklad č. 2: Vzťahuje sa aj na mňa povinnosť registrácie na daňovom úrade, keď so súhlasom vlastníka prenajímam byt, ktorý mám sama v nájme?
Povinnosť registrácie sa vzťahuje aj na fyzickú osobu, ktorá ďalej prenajíma nehnuteľnosť, ktorú má sama v nájme (pre registráciu na daňovom úrade nie je rozhodujúce, či prenajímateľ je vlastníkom prenajímaného bytu). Povinnosť registrácie má aj fyzická osoba, ktorá prenajala byt fyzickej osobe, ktorá tento byt ďalej prenajíma.
Príklad č. 3: Spolu s manželkou vlastníme byt (bezpodielové spoluvlastníctvo manželov), ktorý sme prenajali, teda sa na nás vzťahuje povinnosť registrácie. Musia sa registrovať obidvaja manželia alebo stačí, keď túto povinnosť splní jeden z manželov?
V prípade prenájmu bytu, ktorý je v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, sa registrácia vzťahuje na toho z manželov, ktorý je účastníkom zmluvného vzťahu. Povinnosť požiadať o registráciu má ten z manželov, ktorý je v zmluve uvedený ako prenajímateľ bytu. Ak sú účastníkmi zmluvného vzťahu obidvaja manželia, povinnosť registrácie vzniká obidvom manželom.
Príklad č. 4: Prenajímam stenu rodinného domu na reklamné účely. Vzniká mi registračná povinnosť? Registračná povinnosť sa vzťahuje aj na fyzické osoby, ktoré prenajímajú časť nehnuteľnosti okrem pozemku. Ak teda prenajímate stenu rodinného domu ako časť nehnuteľnosti, vznikla vám registračná povinnosť.
Príklad č. 5: Vlastním chatu v rekreačnej oblasti, v ktorej v zimnej sezóne príležitostne poskytujem ubytovanie. Nemám živnostenské oprávnenie na poskytovanie ubytovania. Vzťahuje sa aj na mňa registračná povinnosť?
Registračná povinnosť sa vzťahuje iba na fyzickú osobu, ktorá prenajme nehnuteľnosť na území SR. To znamená, že povinnosť registrácie vzniká fyzickej osobe iba v prípade uzatvorenia nájomnej zmluvy podľa § 663 Občianskeho zákonníka. Ak poskytujete službu ubytovania na základe zmluvy o ubytovaní podľa § 754 Občianskeho zákonníka, nevzniká vám registračná povinnosť.
Príklad č. 6: Vlastním viac nehnuteľností, pri prenájme prvej nehnuteľnosti si splním svoju registračnú povinnosť. Mám povinnosť oznamovať prenajatie druhej a každej ďalšej nehnuteľnosti?
Ak ste už registrovaný na daňovom úrade z dôvodu prenajímania nehnuteľnosti, nevzniká vám žiadna povinnosť oznamovať daňovému úradu prenajatie každej ďalšej nehnuteľnosti.
Príklad č. 7: Prenajímam byt a mám povinnosť registrovať sa na daňovom úrade. Je potrebné k žiadosti o registráciu doložiť aj zmluvu o nájme?
K žiadosti o registráciu nie je potrebné prikladať nájomnú zmluvu. Dátum začatia prenajímania nehnuteľnosti uvediete v X. oddiele žiadosti o registráciu – Poznámky.
Príklad č. 8: Prenajímam nehnuteľnosť a mám povinnosť registrovať sa na daňovom úrade. Žiadosť o registráciu chcem poslať poštou. Môžem sa aj takýmto spôsobom zaregistrovať?
Áno, žiadosť o registráciu na predpísanom tlačive je možné poslať na daňový úrad aj poštou.
Čítajte viac Predali ste byt, dom či pozemok? Kedy nemusíte zaplatiť dane?
Príklad č. 9: Som občanom Rakúska, na Slovensku vlastním byt, ktorý prenajímam. Vzťahuje sa aj na mňa registračná povinnosť? Ak áno, na ktorom daňovom úrade sa mám zaregistrovať?
Povinnosť registrácie má v zmysle § 49a ods. 2 zákona o dani z príjmov na daňovom úrade každá fyzická osoba, ktorá na území SR prenajala nehnuteľnosť okrem pozemku. Ak ste teda prenajali na území SR nehnuteľnosť, vznikla vám registračná povinnosť. Ak nemáte na území SR trvalý pobyt, žiadosť o registráciu podáte na Daňový úrad Bratislava.
Zdroj: Finančná správa