Kedy musíte zaplatiť daň z predaja nehnuteľnosti? Aký vplyv má dedenie, darovanie či spoluvlastníctvo? +príklady

To, či naozaj musíte zaplatiť daň z predaja nehnuteľnosti, závisí od viacerých okolností. Pozrite sa, čo všetko je dôležité vedieť a čo rozhodne o tom, či dane zaplatíte alebo nie.

23.01.2024 06:00
realitný maklér, predaj domu Foto:
Ilustračné foto.
debata (3)

Moment nadobudnutia nehnuteľnosti

  • Pre účely posúdenia podmienok oslobodenia príjmu z predaja nehnuteľnosti je rozhodujúce určenie momentu nadobudnutia nehnuteľnosti do vlastníctva predávajúceho, ktoré sa posudzuje v závislosti od spôsobu nadobudnutia nehnuteľnosti do vlastníctva.
  • Ak sa nehnuteľnosť prevádza na základe zmluvy (kúpna, darovacia, zámenná), podľa Občianskeho zákonníka sa vlastníctvo nadobúda vkladom do katastra nehnuteľností.
  • Pri nadobudnutí nehnuteľnosti dedením sa vlastníctvo nadobúda smrťou poručiteľa.
  • Ak sa vlastníctvo nadobúda rozhodnutím štátneho orgánu, vlastníctvo sa nadobúda dňom určeným v tomto rozhodnutí, pričom ak nie je určený v rozhodnutí, vlastníctvo sa nadobúda dňom právoplatnosti rozhodnutia.
  • Splnenie podmienok pre oslobodenie príjmov z predaja nehnuteľností sa u predávajúceho posudzuje podľa dňa prijatia prvej platby alebo preddavku alebo podľa dňa uzavretia zmluvy o prevode nehnuteľnosti, pričom rozhodujúci je vždy ten deň, ktorý nastal skôr. Na účely oslobodenia od dane u predávajúceho nie je podstatné, v ktorom zdaňovacom období nadobudol vlastnícke právo k nehnuteľnosti kupujúci.
predaj nehnuteľnosti, nájomca, kúpa bytu Čítajte viac Predali ste byt, dom či pozemok? Kedy nemusíte zaplatiť dane?

Uplatnenie výdavkov pri príjmoch z predaja nehnuteľnosti

  • Výdavky, ktoré si môže daňovník uplatniť pri príjmoch z predaja nehnuteľnosti, vymedzuje zákon o dani z príjmov a uplatňujú sa v závislosti od spôsobu nadobudnutia nehnuteľnosti a účelu, na aký bola nehnuteľnosť využívaná.
  • Podľa zákona o dani z príjmov je pri príjmoch z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti výdavkom napr.:

pri nehnuteľnosti nadobudnutej kúpou je výdavkom preukázateľne zaplatená kúpna cena,

pri nehnuteľnosti nadobudnutej dedením je výdavkom všeobecná cena nehnuteľnosti určená v uznesení o dedičstve,

pri nehnuteľnosti nadobudnutej darovaním je potrebné posúdiť skutočnosť, či by bol príjem z predaja nehnuteľnosti u darcu oslobodený od dane z príjmov, ak by v čase darovania došlo u darcu k predaju nehnuteľnosti;

  • ak by bol príjem z predaja nehnuteľnosti u darcu v čase darovania oslobodený od dane z príjmov, potom je výdavkom cena nehnuteľnosti zistená súdnym znalcom v čase darovania;
  • ak by príjem z predaja nehnuteľnosti u darcu v čase darovania nebol oslobodený od dane z príjmov, výdavkom u predávajúceho je obstarávacia cena nehnuteľnosti zistená u darcu (t. j. cena, za ktorú nehnuteľnosť nadobudol darca).
  • ak ide o majetok, ktorý bol zahrnutý v obchodnom majetku, výdavkom je zostatková cena,
  • finančné prostriedky preukázateľne vynaložené na technické zhodnotenie, opravu a údržbu veci vrátane ďalších výdavkov súvisiacich s predajom veci okrem výdavkov na osobné účely,
  • výdavky preukázateľne vynaložené na obstaranie majetku alebo jeho výrobu vo vlastnej réžii; výdavkami preukázateľne vynaloženými na obstaranie nehnuteľností sú aj:

úhrada za prevod členských práv a povinností spojených s prevodom práva užívania nájomného družstevného bytu

úroky z hypoúveru alebo stavebného úveru súvisiace s obstaraním tejto nehnuteľnosti alebo úroky z účelového úveru na bývanie, ktorý má v zmluvných podmienkach uvedené obstaranie tejto nehnuteľnosti, okrem úrokov, ktoré boli uplatnené ako daňový výdavok počas zaradenia tejto nehnuteľnosti do obchodného majetku, pričom rovnako sa budú posudzovať aj iné poplatky súvisiace s poskytnutým úverom.

  • Podľa zákona o dani z príjmov sa do základu dane (čiastkového základu dane) zahŕňa zdaniteľný príjem znížený o výdavky preukázateľne vynaložené len na dosiahnutie takéhoto príjmu. Ak sú výdavky spojené s jednotlivým druhom príjmu (príjmy z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti) vyššie ako príjem, na rozdiel sa neprihliada (stratu na daňové účely nie je možné vykázať).
muž s telefónom na poli Čítajte viac Rozhodli ste sa zdedený pozemok predať? Prečo musíte svoju časť najprv ponúknuť príbuzným?

Predaj nehnuteľnosti nadobudnutej kúpou

  • Ak daňovník predá nehnuteľnosť, ktorá bola obstaraná kúpou, pričom neuplynulo viac ako 5 rokov odo dňa jej nadobudnutia do vlastníctva, príjem dosiahnutý z takéhoto predaja nie je od dane oslobodený, považuje sa za zdaniteľný príjem a zaraďuje sa medzi ostatné príjmy z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti zákona o dani z príjmov. Do daňových výdavkov je možné zahrnúť:

kúpnu cenu zaplatenú za obstaranie predanej nehnuteľnosti,

finančné prostriedky preukázateľne vynaložené na technické zhodnotenie, opravu a údržbu predanej nehnuteľnosti, ktoré daňovník vie preukázať riadnymi účtovnými dokladmi,

zaplatené úroky z hypotekárneho, stavebného, alebo účelového úveru poskytnutého na kúpu predmetnej nehnuteľnosti, ako aj poplatky súvisiace s poskytnutým úverom, a to napr. poplatky za zrušenie úverovej zmluvy alebo poplatky za predčasné splatenie úveru, vedenie úverového účtu, zriadenie záložného práva a pod.

finančné prostriedky preukázateľne vynaložené v súvislosti s predajom nehnuteľnosti, ako napr. poplatok zaplatený realitnej kancelárii za sprostredkovanie predaja, poplatok za spracovanie kúpnej zmluvy, správne poplatky zaplatené za prevod vlastníctva nehnuteľnosti a pod.

Príklady

Príklad č. 1: Daňovník uzavrel v roku 2023 zmluvu o predaji bytu a rekreačnej chaty, ktoré boli využívané len na osobné účely. Byt, ktorý kúpil v roku 2020 za 100 000 eur, predal za 120 000 eur, a chatu, ktorú kúpil v roku 2010 za 60 000 eur, predal za 70 000 eur. Kúpnu cenu za obidve nehnuteľnosti zaplatil kupujúci predávajúcemu v roku 2023.

Zdaniteľným príjmom daňovníka je iba príjem z predaja bytu, nakoľko príjem z predaja rekreačnej chaty je od dane z príjmov oslobodený (k predaju chaty došlo po 5 rokoch odo dňa jej nadobudnutia). Daňovník uvedie v daňovom priznaní za rok 2023 príjem z predaja bytu vo výške 120 000 eur a do daňových výdavkov zahrnie kúpnu cenu zaplatenú za kúpu bytu vo výške 100 000 eur.

Príklad č. 2: V decembri 2020 daňovník nadobudol byt kúpou za 60 000 eur a v roku 2021 ho zrekonštruoval (výdavky na rekonštrukciu boli 10 000 eur). V marci 2023 ho predal za 80 000 eur. Byt nebol zaradený v obchodnom majetku.

Príjem z predaja bytu nie je od dane z príjmov oslobodený, lebo daňovník byt nevlastnil viac ako 5 rokov. Daňovník uvedie v daňovom priznaní príjem z predaja bytu v sume 80 000 eur. Do daňových výdavkov si môže uplatniť kúpnu cenu kúpnu cenu preukázateľne zaplatenú za byt pri jeho nadobudnutí vo výške 60 000 eur, ako aj preukázateľne vynaložené výdavky na rekonštrukciu bytu vo výške 10 000 eur.

byt, bytový dom, nehnuteľnosť, Čítajte viac Predaj bytu: Kto má povinnosť podať daňové priznanie

Predaj nehnuteľnosti nadobudnutej dedením

  • V prípade zdanenia, resp. oslobodenia príjmov z predaja zdedenej nehnuteľnosti je potrebné rozlišovať medzi predajom nehnuteľnosti nadobudnutej dedením v priamom rade alebo dedením v nepriamom rade (inými osobami).
  • O dedenie v priamom rade ide vtedy, ak poručiteľom je príbuzný v priamom rade, t. j. priamy predok alebo priamy potomok (napr. rodičia, deti, starí rodičia, vnuci).

príjem z predaja nehnuteľnosti, ktorá bola nadobudnutá dedením (postupným dedením) v priamom rade alebo niektorým z manželov je od dane oslobodený, ak uplynie aspoň 5 rokov odo dňa nadobudnutia tejto nehnuteľnosti preukázateľne do vlastníctva alebo spoluvlastníctva poručiteľa (alebo poručiteľov),

príjem z predaja nehnuteľnosti, ktorá bola nadobudnutá dedením v nepriamom rade, napr. po sestre, bratovi, ujovi, je oslobodený od dane z príjmov až po uplynutí piatich rokov odo dňa, keď nadobudol takúto nehnuteľnosť do vlastníctva dedič. Podľa Občianskeho zákonníka sa vlastníctvo pri dedení nadobúda smrťou poručiteľa, t. j. nie až vkladom do katastra nehnuteľností ako pri zmluvnom prevode nehnuteľnosti.

  • Pri príjme z predaja nehnuteľnosti nadobudnutej dedením, ktorý nie je od dane z príjmov oslobodený, je možné uplatniť do daňových výdavkov

všeobecnú cenu nehnuteľnosti určenú v dedičskom konaní uvedenú v uznesení o dedičstve,

finančné prostriedky preukázateľne vynaložené na technické zhodnotenie, opravu a údržbu predanej nehnuteľnosti, ktoré daňovník vie preukázať riadnymi účtovnými dokladmi,

finančné prostriedky preukázateľne vynaložené v súvislosti s predajom nehnuteľnosti, ako napr. poplatok zaplatený realitnej kancelárii za sprostredkovanie predaja, poplatok za spracovanie kúpnej zmluvy, správne poplatky zaplatené za prevod vlastníctva nehnuteľnosti a pod.

Príklady

Príklad č. 1: V marci 2023 daňovník predal pozemok, ktorý zdedil v decembri 2019 po smrti otca (dedenie v priamom rade). Otec daňovníka (poručiteľ) nadobudol pozemok kúpou v decembri v roku 2005.

Príjem z predaja pozemku je oslobodený od dane z príjmov, pretože od nadobudnutia pozemku do vlastníctva poručiteľa (otca) do predaja pozemku daňovníkom uplynulo viac ako päť rokov.

Príklad č. 2: Daňovník predal v apríli 2023 rekreačnú chatu, ktorú nadobudol v novembri roku 2019 dedením po svojej sestre. Sestra nadobudla chatu kúpou v roku 2006.

Nakoľko daňovník nehnuteľnosť nadobudol dedením, ale v nepriamom rade, na účely oslobodenia príjmu nie je možné aplikovať zákonné ustanovenie, ktoré vymedzuje, že od dane je oslobodený príjem z predaja nehnuteľnosti, ak uplynie aspoň 5 rokov odo dňa nadobudnutia tejto nehnuteľnosti preukázateľne do vlastníctva alebo spoluvlastníctva poručiteľa. Pretože k predaju rekreačnej chaty došlo do piatich rokov od jej nadobudnutia do vlastníctva dediča, príjem z predaja nie je oslobodený od dane a podlieha zdaneniu.

predaj nehnuteľnosti, nájomca, kúpa bytu Čítajte viac Predaj nehnuteľnosti. Konkrétne príklady daňovníkov pri rôznych nadobudnutiach

Predaj nehnuteľnosti nadobudnutej darovaním

  • Ak daňovník predá nehnuteľnosť, ktorú nadobudol darovaním, pričom neuplynulo viac ako 5 rokov odo dňa jej nadobudnutia, príjem z predaja tejto nehnuteľnosti nie je od dane z príjmov oslobodený a daňovníkovi vzniká povinnosť tento príjem priznať v daňovom priznaní k dani z príjmov ako príjem z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti podľa zákona o dani z príjmov.
  • Na účely uplatnenia výdavku pri príjme z predaja nehnuteľnosti nadobudnutej darovaním, ktorý nie je oslobodený od dane z príjmov, je potrebné posúdiť skutočnosť, či by bol príjem z predaja tejto nehnuteľnosti u darcu oslobodený od dane z príjmov, ak by v čase darovania došlo u darcu k predaju nehnuteľnosti;

ak by bol príjem z predaja nehnuteľnosti u darcu v čase darovania oslobodený od dane z príjmov, potom je výdavkom cena nehnuteľnosti zistená súdnym znalcom v čase darovania;

ak by príjem z predaja nehnuteľnosti u darcu v čase darovania nebol oslobodený od dane z príjmov, výdavkom u predávajúceho je obstarávacia cena nehnuteľnosti zistená u darcu (t. j. cena, za ktorú nehnuteľnosť nadobudol darca).

  • Aj pri príjme z predaja nehnuteľnosti nadobudnutej darovaním je možné do daňových výdavkov zahrnúť

finančné prostriedky preukázateľne vynaložené na technické zhodnotenie, opravu a údržbu predanej nehnuteľnosti, ktoré daňovník vie preukázať riadnymi účtovnými dokladmi,

finančné prostriedky preukázateľne vynaložené v súvislosti s predajom nehnuteľnosti, ako napr. poplatok zaplatený realitnej kancelárii za sprostredkovanie predaja, poplatok za spracovanie kúpnej zmluvy, správne poplatky zaplatené za prevod vlastníctva nehnuteľnosti a pod.

Príklad

Daňovník fyzická osoba dosiahne v roku 2023 príjem z predaja pozemku, ktorý nadobudol darovaním v roku 2018. Darca nehnuteľnosť nadobudol reštitúciou. Pretože k predaju pozemku došlo do päť rokov od jeho nadobudnutia a nie je splnená podmienka oslobodenia, uvedený príjem podlieha zdaneniu a zaradí sa medzi ostatné príjmy z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti. Nakoľko darca v čase darovania nehnuteľnosti spĺňal podmienky oslobodenia, ako výdavok pri príjme z predaja uvedenej nehnuteľnosti sa uplatní cena zistená na základe znaleckého posudku.

návod, vysvetlenie, žena držiaca ceduľu Čítajte viac Návod, ako vyplniť daňové priznanie v prípade predaja bytu

Predaj nehnuteľnosti, ktorá je v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov

  • Príjem z predaja nehnuteľnosti nezahrnutej v obchodnom majetku, ktorý plynie manželom z ich bezpodielového spoluvlastníctva, sa zahŕňa do základu dane (čiastkového základu dane) u každého z manželov v rovnakom pomere, ak sa manželia nedohodnú inak (v zákone nie je ustanovená forma takejto dohody). V tom istom pomere sa zahŕňajú do základu dane aj výdavky vynaložené na ich dosiahnutie.
  • Ak však niektorý z manželov mal predmetnú nehnuteľnosť patriacu do BSM zahrnutú v obchodnom majetku, potom príjem plynúci manželom z predaja tejto nehnuteľnosti sa zdaňuje u toho z manželov, ktorý mal túto nehnuteľnosť zahrnutú v obchodnom majetku ako posledný.

Príklady

Príklad č. 1: V roku 2023 manželia predali byt, ktorý nadobudli do bezpodielového spoluvlastníctva v roku 2019 kúpou za 40 000 eur a ktorý nebol zaradený v obchodnom majetku. Byt predali za 80 000 eur, pričom kúpna cena im bola zaplatená v roku 2023. Manželia sa dohodli, že celý príjem z predaja bytu zahrnie do základu dane manželka. To znamená, že v daňovom priznaní za zdaňovacie obdobie roka 2023 zahrnie manželka do základu dane (čiastkového základu dane) príjem z predaja bytu vo výške 80 000 eur (celkový dosiahnutý príjem) a uplatní si výdavky v sume 40 000 eur (celú kúpnu cenu, ktorú manželia za byt preukázateľne zaplatili).

Príklad č. 2: V máji 2023 manželia predali byt, ktorý nadobudli do bezpodielového spoluvlastníctva v januári 2019 kúpou za 50 000 eur a ktorý nebol zaradený v obchodnom majetku. Príjem z predaja bytu v sume 80 000 eur im kupujúci zaplatil v roku 2023. Pretože si manželia nedohodli iný pomer zahrnovania príjmov z predaja predmetného bytu do základu dane, zahrnú dosiahnuté príjmy do základu dane (čiastkového základu dane) v rovnakom pomere. To znamená, že v daňovom priznaní k dani z príjmov za rok 2023 zahrnie každý z nich do základu dane (čiastkového základu dane) príjem v sume 40 000 eur (polovica z dosiahnutého príjmu) a k uvedenému príjmu si uplatní výdavky v sume 25 000 eur (1/2 z kúpnej ceny, ktorú manželia za byt preukázateľne zaplatili).

Príklad č. 3: Manželia dosiahli v roku 2023 príjem z predaja nehnuteľnosti patriacej do bezpodielového spoluvlastníctva manželov, ktorú mal manžel zaradenú v obchodnom majetku od roku 2011 do roku 2019. Keďže manžel mal predmetnú nehnuteľnosť zaradenú v obchodnom majetku, je povinný príjem z jej predaja zahrnúť do základu dane (čiastkového základu dane) iba manžel. U manžela ide o príjem, ktorý nie je oslobodený od dane z príjmov. V tomto prípade nie je možné príjem z predaja nehnuteľnosti rozdeliť na manželku.

Príklad č. 4: V roku 2023 manželia predali nehnuteľnosť patriacu do bezpodielového spoluvlastníctva manželov. Túto nehnuteľnosť využívali obidvaja manželia na podnikanie. Manžel mal nehnuteľnosť zaradenú v obchodnom majetku od roku 2006 do roku 2012 a manželka ju mala zaradenú v obchodnom majetku od roku 2013 do 2019. Príjem z predaja nehnuteľnosti je povinná zahrnúť do základu dane (čiastkového základu dane) iba manželka, ktorá mala nehnuteľnosť zaradenú v obchodnom majetku ako posledná. V tomto prípade nie je možné príjem z predaja nehnuteľnosti medzi manželov rozdeliť.

kúpa bývania, mladý pár, kúpa nehnuteľnosti Čítajte viac Kedy nemusíte platiť daň pri predaji nehnuteľnosti

Predaj nehnuteľnosti, ktorá je v podielovom spoluvlastníctve

Ak ide o predaj nehnuteľnosti, ktorá je v podielovom spoluvlastníctve dvoch alebo viacerých daňovníkov, potom sa spoločne dosiahnuté príjmy z jej predaja a spoločne vynaložené výdavky zahŕňajú do základu dane jednotlivých podielových spoluvlastníkov podľa ich spoluvlastníckych podielov, ak nie je právnym predpisom ustanovený alebo spoluvlastníkmi dohodnutý iný podiel (§ 137 až 142 Občianskeho zákonníka).

Príklad

Dvaja daňovníci zdedili v októbri 2021 po otcovi trojizbový byt, každý 1/2. Otec vlastnil byt od decembra 2020. Hodnota bytu bola v dedičskom konaní stanovená na sumu 64 000 eur. V roku 2023 daňovníci byt predali za 80 000 eur. Nakoľko príjem z predaja bytu nie je u obidvoch spoluvlastníkov oslobodený od dane z príjmov, každý zo spoluvlastníkov je povinný priznať v daňovom priznaní k dani z príjmov za rok 2023 príjem z predaja bytu vo výške zodpovedajúcej spoluvlastníckemu podielu, teda každý uvedie vo svojom daňovom priznaní k dani z príjmov príjem vo výške 40 000 eur a každý zo spoluvlastníkov si môže uplatniť do daňových výdavkov podiel na hodnote bytu určenej v uznesení o dedičstve, čo predstavuje sumu 32 000 eur (1/2 zo 64 000).

Predaj rozostavanej stavby

Ak sa predáva rozostavaná stavba spolu s pozemkom, tieto sa na daňové účely posudzujú samostatne, a to aj v takom prípade, ak v kúpnej zmluve je kúpna cena dohodnutá úhrnnou sumou, t. j. nie je stanovená jednotlivo, nakoľko podľa Občianskeho zákonníka stavba nie je súčasťou pozemku. Ak sa teda predáva pozemok, na ktorom je umiestnená stavba, je potrebné posudzovať splnenie podmienok na účely oslobodenia príjmov podľa zákona o dani z príjmov samostatne za pozemok a samostatne za stavbu (uvedené platí aj vtedy, ak ide o predaj pozemku, na ktorom je umiestnená rozostavaná stavba).

Rodina s deťmi na gauči Čítajte viac Úroky na hypotékach stúpajú, podnájom je drahý. Čo si teda vybrať? + Príklady a rady odborníkov

Predaj rozostavanej stavby evidovanej v katastri nehnuteľností

V prípade predaja rozostavanej stavby je potrebné vychádzať zo skutočnosti, či rozostavaná stavba je evidovaná v katastri nehnuteľností.

Ak rozostavaná stavba je evidovaná v katastri nehnuteľností, momentom nadobudnutia takejto nehnuteľnosti je deň právoplatného vkladu nehnuteľnosti do katastra nehnuteľností. Príjem z predaja takejto rozostavanej stavby zapísanej na liste vlastníctva (ak nie je splnená podmienka oslobodenia príjmu) sa zaraďuje medzi príjmy z prevodu vlastníctva nehnuteľností zákona o dani z príjmov. Ak daňovník predáva rozostavanú stavbu evidovanú v katastri nehnuteľností po uplynutí piatich rokov odo dňa jej nadobudnutia, potom príjem z jej predaja je oslobodený od dane z príjmov.

Predaj rozostavanej stavby, ktorá nie je evidovaná v katastri nehnuteľností

Ak daňovník predáva rozostavanú stavbu, ktorá nie je evidovaná v katastri nehnuteľností, potom príjem z jej predaja nie je možné na účely zákona o dani z príjmov posudzovať ako príjem z predaja nehnuteľností (nie je možné ani uplatňovať ustanovenia týkajúce sa oslobodenia príjmov z predaja nehnuteľnosti). V danom prípade ide o príjem z predaja majetku daňovníka (nejde ani o predaj hnuteľných vecí) a ako taký sa zaraďuje medzi ostatné príjmy, ktorý sa v daňovom priznaní k dani z príjmov uvádza v VIII. oddiele ako iné príjmy. Do daňových výdavkov je možné uplatniť výdavky preukázateľne vynaložené na dosiahnutie príjmu (napr. výdavky na nákup materiálu a pod.).

Zdaňovanie príjmov dosiahnutých zámenou nehnuteľností

  • Predmetom dane z príjmov fyzickej osoby je aj nepeňažné plnenie získané zámenou. Základný právny rámec zámeny veci za vec predstavuje zámenná zmluva, ktorá je upravená platnými ustanoveniami Občianskeho zákonníka. Zámennou zmluvou sa jeden účastník zaväzuje odovzdať druhému účastníkovi určitú vec do vlastníctva a ten sa zaväzuje výmenou odovzdať mu do vlastníctva inú vec. Na zámennú zmluvu platia primerane ustanovenia o kúpnej zmluve (upravenej v Občianskom zákonníku), a to tak, že každá zo strán sa považuje ohľadne veci, ktorú výmenou dáva, za predávajúcu stranu, a ohľadne veci, ktorú výmenou prijíma, za kupujúcu stranu.
  • Ak dochádza k zámene bytov (ak nejde o byty zahrnuté do obchodného majetku), pričom nie je splnená podmienka oslobodenia, pri zámene bytu za byt dochádza k prevodu vlastníctva bytu a príjem (a to peňažný aj nepeňažný príjem) získaný zámenou sa považuje za ostatný príjem z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti. Do základu dane (čiastkového základu dane) sa zahŕňa zdaniteľný príjem znížený o výdavky preukázateľne vynaložené na jeho dosiahnutie, pričom výdavky, ktoré je možné pri príjmoch získaných zámenou bytu za byt uplatniť, sú vymedzené § 8 ods. 5 zákona (t. j. uplatňujú sa rovnaké výdavky, ako pri príjmoch z predaja bytu).

Príklad

Daňovník A vlastní jednoizbový byt, ktorý nadobudol kúpou za kúpnu cenu vo výške 50 000 eur. Daňovník B vlastní trojizbový byt nadobudnutý kúpou za 100 000 eur. Tieto byty neboli zahrnuté v obchodnom majetku. Obidvaja sa na základe zámennej zmluvy dohodli, že si predmetné byty vymenia. Daňovník A sa v zámennej zmluve zaviazal odovzdať daňovníkovi B do vlastníctva jednoizbový byt a daňovník B sa zaviazal odovzdať do vlastníctva daňovníkovi A trojizbový byt. Vzhľadom na to, že daňovník A za jednoizbový byt získa trojizbový byt, v predmetnej zmluve sa okrem toho dohodli, že daňovník A je povinný doplatiť daňovníkovi B v hotovosti 80 000 eur.

V zámennej zmluve je uvedená cena vymieňaných bytov, ktorá bola určená na základe znaleckého posudku tak, že cena jednoizbového bytu je 70 000 eur a cena trojizbového bytu predstavuje 110 000 eur. Nakoľko predmetom dane z príjmov fyzickej osoby je aj nepeňažný príjem získaný zámenou, v dôsledku zámeny získa teda daňovník A nepeňažný príjem 110 000 eur, čo je hodnota trojizbového bytu, ktorý získal zámenou. Daňovník B získal nepeňažný príjem 70 000 eur, čo je hodnota jednoizbového bytu, ktorý získal zámenou a okrem tohto nepeňažného príjmu získal aj peňažný príjem 80 000 eur, čo je doplatok, ktorý na základe zámennej zmluvy zaplatil daňovník A, t.j. v úhrne dosiahol príjem v sume 150 000 eur.

Príjem (peňažný aj nepeňažný), ktorý daňovníci dosiahli na základe zámennej zmluvy, za predpokladu, že tento príjem nie je oslobodený podľa § 9 zákona o dani z príjmov, sa považuje za zdaniteľný príjem z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti. Nakoľko obidvaja nadobudli byty, ktoré dali na zámenu kúpou, bude u obidvoch výdavkom kúpna cena preukázateľne zaplatená za byt, ktorý dali na zámenu. Daňovník A si môže príjem získaný zámenou v sume 110 000 eur znížiť o výdavok v sume 50 000 eur (kúpna cena preukázateľne zaplatená za byt, ktorý dal na zámenu). Daňovník B si môže dosiahnutý príjem 150 000 eur (70 000 + 80 000) znížiť o výdavok v sume 100 000 eur (kúpna cena bytu preukázateľne zaplatená za byt, ktorý dal na zámenu).

Zdroj: Finančná správa

© Autorské práva vyhradené

3 debata chyba
Viac na túto tému: #daň z nehnuteľnosti #predaj nehnuteľnosti #daňové priznanie #daň z predaja nehnuteľnosti