V prvej polovici roka 2023 sa trh s hypotékami na Slovensku prepadol. Aká je aktuálna situácia? Stúpa počet žiadateľov o novú hypotéku alebo ľudia ešte stále skôr žiadajú refinancovanie starých hypoték?
Záujemcovia o nové hypotéky vyčkávajú a veria, že úroky na budúci rok klesnú. Naopak – refinancovanie úverov je pre ľudí na Slovensku vysoko aktuálna téma. Už niekoľko mesiacov sa na nás klienti obracajú so žiadosťou o pomoc pri refinancovaní úverov. Mnohým totiž končí fixácia úrokov a z bánk im prichádzajú listy s novými podmienkami splácania úverov. Ich súčasťou je aj navýšenie splátok o 250 až 400 eur.
Klienti sa nás pýtajú, kde môžu získať refinancovanie hypotéky za lepších podmienok. Hoci v niektorých prípadoch vieme na úrokovej sadzbe ušetriť až do jedného percenta, zároveň musíme klientom povedať, že ide o zdĺhavý a namáhavý proces. Aj preto apelujem na všetkých, ktorí majú staršie hypotéky, aby nečakali, kým im z banky príde list s informáciou o vyššej splátke. Pripraviť sa treba už teraz, a to aj v prípade, že sa vám fixácia končí až o 2 či 3 roky. Opakujem – na zvýšené mesačné splátky z hypoték sa treba pripraviť vopred. A ak si nie ste istí, či na to sami budete mať čas alebo možnosti, obráťte sa čím skôr na nezávislého odborníka z oblasti financií.
Zmenili sa kritériá bánk pri poskytovaní úverov? Na čo by sa mali ľudia, ktorí si chcú zobrať hypotéku, pripraviť?
Každá banka má vlastné kritériá na posúdenie bonity žiadateľa o hypotéku. V prvom rade posudzuje výšku príjmu žiadateľa.
Druhým kritériom je platobná disciplína, teda overenie skutočnosti, či svoje účty platíte načas. Každá banka má prístup do tzv. úverového registra. V ňom si overí vašu platobnú disciplínu. Stačí, ak ste v priebehu predchádzajúcich piatich rokov nezaplatili načas telefón a už môžete mať problémy. Pozor – úverový register sa vymazáva raz za päť rokov, takže na platobnú disciplínu – teda na dochvíľnosť platieb – si musíte dávať pozor minimálne päť rokov pred tým, než budete žiadať o hypotéku.
Ďalším kritériom je vaša dôveryhodnosť. V rámci nej banky za veľký problém považujú hazard. Stačí, ak ste zo svojho účtu zaplatili čo i len jedinú stávku a s najväčšou pravdepodobnosťou to bude dôvod na odmietnutie poskytnutia úveru. S podobným prípadom som sa stretla počas mojej praxe. Mala som 23-ročného klienta, ktorý spĺňal všetky kritériá a mal slušný príjem zo zahraničia. Žiaľ, jeden-jediný raz mu prišla na účet výhra z tipovania vo výške 600 eur a problém bol na svete. Banka ho vyhodnotila ako človeka so sklonom ku stávkovaniu a hazardu a požadovaný úver nedostal.
Čítajte viac Nová štátna dávka pomôže s bývaním. Získať môžete až 150 eur. Kto má nárok? +15 praktických otázok a odpovedí
Dá sa proti takémuto rozhodnutiu banky odvolať?
Nie. Banka žiadateľovi oznámi, že mu úver neschválila a bodka. Nemusí vysvetľovať dôvody. Aj preto je veľmi dôležité ľuďom o kritériách bánk hovoriť a pokiaľ ide o hazard, zdôrazňovať, že pre banku je hazard K.O. kritériom.
Mali ste aj klienta, ktorému ste zobratie hypotéky neodporúčali vy?
Áno, v nedávnej minulosti som jednému páru dôrazne neodporúčala brať si veľkú hypotéku na stavbu nového rodinného domu. Keď na úvere vo výške 270 000 eur trvali, zdvorilo, ale rázne som jeho vybavenie odmietla. Z finančnej analýzy bolo totiž zrejmé, že splácanie úveru v takejto výške je na hranici ich finančných možností.
Keď zaplatili nevyhnutné každodenné náklady a splátku hypotéky, nezostali im žiadne peniaze na vytváranie finančnej rezervy a na to, aby sa poistením zabezpečili pre prípad choroby, úrazu a podobne. Žiaľ, žiadny z mojich argumentov ich nepresvedčil a vysoký úver si zobrali. Ich finančná situácia sa však veľmi rýchlo skomplikovala. Nasťahovali sa z bytu do domu, no byt nevedeli prenajať. Nájomné, s ktorým pri splácaní úveru počítali, im teda chýbalo. Navyše – manželka vážne ochorela. Prakticky zo dňa na deň mali len jeden príjem a s ochorením spojené zvýšené výdavky, s ktorými nepočítali. A namiesto istoty v podobe peňazí z poistenia riešili problém s vysokými splátkami hypotéky.
Sú takéto prípady časté alebo ide skôr o výnimku?
Bohužiaľ, s takýmto „finančným kaskadérstvom“ sme sa v nedávnej minulosti stretávali veľmi často. Úrokové sadzby boli nezmyselne nízke a veľa ľudí malo pocit, že to tak bude naveky, že sa nič nemôže stať. Upozornenia, že extrémne nízka miera úrokových sadzieb tu nebude večne, nebrali vážne. Rozumiem snahe a túžbe ľudí po vlastnom bývaní, ale upozorňovali sme klientov a stále upozorňujeme, že treba byť obozretný a súčasne s hypotékou tvoriť aj aktíva napríklad pre prípad zvýšenia úrokových sadzieb, ale aj pre prípad ťažkej choroby, invalidity a podobne.
Čítajte viac Kedy musíte zaplatiť daň z predaja nehnuteľnosti? Aký vplyv má dedenie, darovanie či spoluvlastníctvo? +príklady
Aká by teda mala byť výška splátky hypotéky?
Zlaté pravidlo finančného zdravia hovorí, že výška splátok všetkých úverov by nemala prekročiť 30 % mesačných príjmov. Čiže ak niekto zarába 1 000 eur v čistom, mesačné splátky hypotéky, spotrebných úverov a lízingu by spolu nemali byť vyššie ako 300 eur.
Je vôbec hypotéka vhodná pre každého alebo existuje nejaká skupina ľudí, ktorej vôbec neodporúčate, aby si ju zobrali?
Pozrite, väčšina z nás sa chce nejakom momente života osamostatniť a mať vlastné bývanie. Vtedy rieši otázku, či bude dávať peniaze za prenájom, alebo bude splácať hypotéku. Nájomné za byty vo väčších mestách, napríklad v Bratislave, sú extrémne vysoké. Za malý jednoizbový byt môžete mesačne platiť aj viac ako 600 eur. Splátka hypotéky za garsónku alebo malý jednoizbový byt môže byť rovnakých 600 eur.
Vy sa musíte rozhodnúť, či chcete zostať v meste a splácať hypotéku 600 eur najbližších 30 rokov, alebo sa možno o 3 – 4 budete chcieť vrátiť domov a kúpite si lacnejšiu nehnuteľnosť tam. A ktovie, možno sa konečne rozhýbe trh s nájomnými bytmi a nájomné bude regulované na možno polovičnej úrovni. V každom prípade zopakujem, že pri hypotéke je dôležité nemať veľké oči a – myslieť na zadné vrátka.
Čo v prípade, keď človek prestane byť schopný splácať úver alebo hypotéku? Čo sa dá v takom prípade urobiť?
Začnime tým, že je dobré byť na takúto alternatívu pripravený. Napokon – máme pekné slovenské porekadlo: Dúfaj v najlepšie, priprav sa aj na najhoršie. Keď ste si tvorili vlastnú finančnú rezervu v lepších časoch, pomôže vám preklenúť tie horšie. To sú tie povestné zadné vrátka.
Ak ste na takúto situáciu neboli nijako finančne pripravení, je veľmi múdre okamžite komunikovať s bankou. Mnoho ľudí má tendenciu strčiť hlavu do piesku a dúfať, že sa to nejako vyrieši. Ale nie. Ono sa to samo nevyrieši. Je lepšie hovoriť s bankou a dohodnúť sa na znížení výšky splátky alebo aj na dočasnom pozastavení splátok. Každá banka chce, aby sa im požičané peniaze vrátili naspäť a chce sa s klientom dohodnúť. Ak sa ocitnete v takejto situácii, príďte sa poradiť k finančnými poradcom, a potom čím skôr komunikujte s bankou.
Čítajte viac Notári vám pomôžu v týchto prípadoch
Ešte minulý rok banky požičiavali 100 % sumy, tento rok sa vrátili k 70 – 80 % z hodnoty zabezpečenia. Aké možnosti dofinancovania kúpy nehnuteľnosti majú žiadatelia?
Ideálne je, keď si už niekoľko rokov pred zobratím hypotéky sporia. Apelujeme aj na rodičov a starých rodičov a hovoríme im, že so „štartovným do života“ môžu deťom a vnúčatám pomôcť aj oni. Keď dieťaťu odkladajú od narodenia mesačne 20 eur, vytvorí to deťom základ na zobratie hypotéky. Mladým ľuďom, ktorí začínajú pracovať, hovoríme, že si z každej výplaty treba odložiť aspoň 20, ideálne 50 eur mesačne, ktoré neminú, ale investujú. Takto investované peniaze im tiež pri braní hypotéky pomôžu.
Navyše – mladým ľuďom, ktorí zvažujú kúpu svojej prvej nehnuteľnosti, odporúčam postupné kroky. Kým nemáte deti, začnite cenovo dostupnejšou nehnuteľnosťou – napríklad dvojizbovým bytom. Až neskôr, keď sa váš život zmení, uvažujte o väčšej nehnuteľnosti. V každom prípade – vždy myslite na zadné dvierka. Hypotéku si totiž zvyčajne berieme na 30 rokov, a to je veľmi dlhý čas, počas ktorého sa v našom živote určite veľa vecí zmení. Napríklad sa nám narodí dieťa alebo dostaneme príležitosť presťahovať sa do lepšieho. Žiaľ, niekedy sa stanú aj menej radostné veci. Preto mojim klientom pomáham byť pripravení na všetky alternatívy.